全南县住房建设规划（2006-2010年）

目  录

第一章   总则

第二章   住房现状和需求

第三章   规划目标和方针

第四章   住房用地供应计划

第五章   政策与策略

第六章   规划实施的保障措施

第七章   附则

第一章                 总则

第一条  为全面推进赣州市委、市政府提出的对接长珠闽，建设新赣州发展战略，加快全南县城市化发展进程，实现城乡一体化和实施对接珠三角，建设新全南发展战略，加强对近期城市住房建设的指导和统筹，特制定本规划。

第二条  本规划以《全南县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《全南县城总体规划（1996——2010年）》为依据，按照国家和本市房地产调控的相关政策，结合本县实际情况，进行编制。

第三条  本规划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，与《全南县城总体规划（1996——2010年）》共同承担对全县住房建设的综合调控作用。

第四条  本规划的规划区为全南县城市规划区，规划期限为2006年至2010年。

第五条  在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划相协调。

第六条  本规划坚持以满足不同收入层次居民的住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。

第七条  本规划包括规划文本、附表及图件。

第二章                 住房现状和需求

第八条  规划区内住房现状

依据bet36体育在线：2006年住房调查，至2005年底，全县住房总建筑面积为70.65万平方米。其中通过房地产开发方式建造商品住房14.9万平方米，人均住房建筑面积19.63平方米，户均人口4.045人，户均住房建筑面积79.38平方米。

第九条  规划期内住房需求

根据《全南县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，至2010年县城建成区面积达到7.5平方公里，城区人口增加到5.5万人，全县城镇化率达到40%，规划居住用地面积98.285万平方米，五年用地增量约41.675万平方米。至2010年，规划区人均住房建筑面积由现状19.63平方米提高到28平方米。规划期内，bet36体育在线：住房总需求为83.35万平方米，住宅总量达到154万平方米。根据十一五期末bet36体育在线：不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设高档商品住房18.23万平方米，普通商品房49.09万平方米，经济适用住房14.09万平方米，建设公共租赁住房（含廉租住房）1.94万平方米。

第三章                 规划目标和方针

第十条  住房建设的指导思想

规划期内，进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求。

第十一条  住房建设的总体目标

满足全县人民日益增长的住房需求。规划期末，基本实现常住人口均拥有或租住一套住房，完全解决双困家庭的住房问题。

第十二条  住房建设总量目标

规划期内建设各类住房8.889千套，总建筑面积83.35万平方米。

1、规划期内，建设商品住房6.804千套，建筑面积67.32万平方米。建设高档商品住房1.35千套，建筑面积 18.23万平方米；普通商品住房5.454千套，建筑面积49.09万平方米。

2、规划期内，建设政策性住房2.085千套，建筑面积 16.03万平方米。建设经济适用住房1.762千套，建筑面积14.09万平方米；建设公共租赁住房（含廉租住房）0.323千套，建设面积1.94万平方米。

第十三条  住房建设结构指引

1、廉租住房保障本县双困家庭的住房需求，经济适用住房和公共租赁住房保障本县低收入和最低收入家庭的住房需求，中低价位、中小套型普通商品住房满足本县中低收入和中等收入家庭的住房需求，其他商品住房满足中等以上收入家庭的住房需求。

2、规划期内，单套建筑面积在90平方米以内的商品住房总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积的70%以上。政策性住房的单套建筑面积应当控制在90平方米以内，其中经济适用房控制在90平方米以内，廉租住房控制在60平方米以内。

3、对已审批规划但在2006年12月底前尚不能开工的建设项目，必须纳入县清理工作领导小组统一清理，并经批准后，重新核发bet36体育在线-【官网直营网站】 @：住房套型结构比例要求的规划设计条件，根据要求进行套型调整，增加中小套型的数量，套型建筑面积90平方米以下住房的结构比例原则上不得低于70%。

4、鼓励开发企业在满足规划要求的条件下，将在建或已建成但尚未出售的大套型、复式套型通过大改小、复改平的方式改建成中小套型住房。

5、新审批、新开工的商品住房建设项目，应加大商品住房的投入量，推出一定数量限量套型、限房价的出让土地开发建设项目。

6、为区别规划用地性质、项目布局，对开发建设中商业、公建面积比重较大（15%以上）的建设项目，其住宅部分的套型建筑面积90平方米以下的住房结构比例可适当放宽，并根据公建面积的比重不同，成比例降低90平方米以下中小套型面积的比重（公建比重15%的，降低15%；公建比重20%的，降低25%；公建比重30%的，降低40%；公建比重50%的，可不限制户型结构）。合理分配房地产开发项目的套型结构比例，确保套型建筑面积90平方米以下住房的结构比例不低于70%。

7、为鼓励节约城市用地，根据建设项目所处不同区位的差别及建筑高度的不同，对套型建筑面积90平方米以下的住房结构比例可根据具体项目酌情掌握，如高层住宅建筑或容积率较大（以4.0为基准）的建设项目，其套型建筑面积90平方米以下的住房结构比例可根据具体项目容积率大小按50%-30%予以考虑。

8、经济适用住房建设及廉租房项目，套型建筑面积90平方米以下的住房必须达到100%。企业集资建房应根据总体规划要求按有关政策办理，但套型建筑面积90平方米以下的住房应达到70%以上（内部操作原则上应达到90%）。

9、城市拆迁还房项目，纳入安居工程，参照经济适用住房建设项目要求，除拆迁安置面积因素，一律按套型建筑面积90平方米以下安排。

10、其他新审批的商品住房建设项目，中小套型住房（套型建筑面积90平方米以下）的比例按土地出让前置条件中小套型结构比例的规划设计条件执行。

11、城中村农民集中建设农民公寓的，可参照高档商品房的标准执行。

第十四条  住房建设年度指引

根据《全南县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，规划期内，住房建设年度目标为：

2006年，商品住房建设1224套，建筑面积12.11万平方米，其中高档商品住房建设243套，建筑面积3.28万平方米，普通商品住房981套，建筑面积8.83万平方米。政策性住房建设374套，建筑面积2.88万平方米，其中经济适用房建设316套，建筑面积2.53万平方米，公共租赁住房58套，建筑面积0.35万平方米。

2007年，商品住房建设1269套，建筑面积12.56万平方米，其中高档商品住房建设252套，建筑面积3.40万平方米，普通商品住房1017套，建筑面积9.16万平方米。政策性住房建设389套，建筑面积2.99万平方米，其中经济适用房建设329套，建筑面积2.63万平方米，公共租赁住房60套，建筑面积0.36万平方米。

2008年，商品住房建设1360套，建筑面积13.46万平方米，其中高档商品住房建设270套，建筑面积3.65万平方米，普通商品住房1090套，建筑面积9.81万平方米。政策性住房建设 418套，建筑面积3.21万平方米，其中经济适用房建设353套，建筑面积2.82万平方米，公共租赁住房65套，建筑面积0.39万平方米。

2009年，商品住房建设1406套，建筑面积13.91万平方米，其中高档商品住房建设279套，建筑面积3.77万平方米，普通商品住房1127套，建筑面积10.14万平方米。政策性住房建设432套，建筑面积3.32万平方米，其中经济适用房建设365套，建筑面积2.92万平方米，公共租赁住房67套，建筑面积0.40万平方米。

2010年，商品住房建设1545套，建筑面积15.28万平方米，其中高档商品住房建设306套，建筑面积4.13万平方米，普通商品住房1239套，建筑面积11.15万平方米。政策性住房建设472套，建筑面积3.63万平方米，其中经济适用房建设399套，建筑面积3.19万平方米，公共租赁住房73套，建筑面积0.44万平方米。

第十五条  按照住房建设及产业发展、城市建设相协调的原则，结合bet36体育在线：土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设还应遵循以下方针：

1、将龙洲片区、竹山背片区、圆山片区及下山片区等作为新增住房建设重点发展地区。规划期内，应继续对这些地区的土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为bet36体育在线：其他产业的发展提供居住配套，合理改造老城区建筑年限长、低矮棚房区，提高土地利用率，改善人居环境。

2、为缓解县城住房供应压力，规划期内应在城乡结合部重点建设一批适应中低收入者的中低价位、中小套型普通商品住房。

3、政策性住房（含经济适用房和公共租赁住房）应合理选择建设地点，重点发展交通和生活便利地区。

第四章                 住房用地供应计划 

第十六条  住房用地供应指导思想

规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供应。坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活。坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向老城区外转移。

第十七条  住房用地供应总量

规划期内，县城规划区新增住房用地供应总量为41.675公顷。其中，商品住房用地为33.66公顷，政策性住房用地为8.015公顷。

第十八条  住房用地供应结构指引

1、商品住房用地。规划期内，新供应的33.66公顷商品住房用地中，24.545公顷的住宅用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房。

2、政策性住房用地。规划期内，新供应政策性住房用地总量为8.015公顷，其中经济适用房用地7.045公顷，公共租赁房用地0.97公顷。

第十九条  住房用地供应年度指引

2006年，供应商品住房用地6.055公顷，其中高档商品住房用地1.64公顷，普通商品住房用地4.415公顷；政策性住房用地 1.44公顷，其中经济适用房1.265公顷，公共租赁住房0.175公顷。

2007年，供应商品住房用地6.28公顷，其中高档商品住房用地1.7公顷，普通商品住房用地4.58公顷；政策性住房用地1.495公顷，其中经济适用房1.315公顷，公共租赁住房0.18公顷。

2008年，供应商品住房用地6.73公顷，其中高档商品住房用地1.825公顷，普通商品住房用地4.905公顷；政策性住房用地1.605公顷，其中经济适用房1.41公顷，公共租赁住房0.195公顷。

2009年，供应商品住房用地6.955公顷，其中高档商品住房用地1.885公顷，普通商品住房用地5.07公顷；政策性住房用地1.66公顷，其中经济适用房1.46公顷，公共租赁住房0.2公顷。

2010年，供应商品住房用地7.64公顷，其中高档商品住房用地2.065公顷，普通商品住房用地5.575公顷；政策性住房用地1.815公顷，其中经济适用房1.595公顷，公共租赁住房0.22公顷。

第五章   政策与策略

第二十条  积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。

1、保证住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，应当按照全县住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构。凡新审批、新开工的各类住房以及套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房），其面积所占比重必须达到开发建筑总面积的70%以上。年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应量的70%。

2、适当提高住房建设开发强度。针对bet36体育在线：土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平，老城区内容积率不低于1.8，老城区外容积率不低于1.2。

3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。

第二十一条  加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。

1、加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。

2、落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）。指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。

3、逐步提高商品房预售门槛。规划期内，应进一步深化住房销售制度改革，对新出让的商品住房项目，逐步推进竣工验收后销售的模式。

第二十二条  加强政策性住房建设和管理，逐步扩大政策性住房的保障范围。

1、政策性住房规划与建设

政策性住房由县政府统一规划，相关部门统一组织建设。新增政策性住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准以及出售、出租、使用管理的相关办法，由县房产管理部门统一制订。

2、政策性住房建设资金管理

政策性住房建设资金由县级政府专项拨款或专项贷款，其中全县年度土地出让净收益的10%应用于公共租赁住房（含廉租住房）建设周期。进一步加强政策性住房建设资金监管，促进政策性住房建设资金合理、节约使用。

3、公共租赁住房建设

促进住房保障由以售为主向以租为主转化，着重建设各类公共租赁住房。扩大公共租赁住房的来源，可以将政府查处没收的违建住房转为公共租赁住房。加强公共租赁住房对bet36体育在线：低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用，提高公共租赁住房对产业园区的居住配套功能。

4、完善经济适用房管理

进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加强对经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。

第二十三条  加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。

1、依据闲置土地处置的法律、法规，结合本县实际，根据造成土地装置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。

2、妥善处理推进城市化过程中涉及的土地遗留问题，加大各类问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量房地产。

第二十四条  积极稳妥的开展旧城改造

1、为促进全县产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展全县住房供应渠道，满足居民住房需求，县政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现全县旧城居住生活环境的普通改善。

2、规划期内，为落实住房发展规划目标，保证全县住房供应，应积极落实全南县旧城改造的相关措施，保证规划期内旧城拆除重建规模旧城区内达到总量20%，旧城区外达到总量5%的规划目标。

第二十五条  发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费。严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。

第二十六条  整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全程监管。对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理直至没收。切实整治房地产交易环节违法违规行为。严格规范房地产市场外资准入和管理。

第二十七条  积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。

1、进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。

2、进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立全县统一的流动人口和出租屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。

第二十八条  完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制。加强住房调查，规划期内完成全县住房状况普查。

第二十九条  加强房地产市场引导。坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。

第三十条  加强住房发展的战略研究与法制建设。规划期内，应制定全县住房发展战略，建立完善的住房保障制度体系，进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。

第六章  规划实施的保障措施

第三十一条  建立住房建设规划实施的分级负责制，加强政策的传递能力和与基层的沟通能力，增强政策的执行效率，强化各级政府、各相关部门的住房管理责任。

第三十二条  强化住房建设规划年度实施计划制度。以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标，是规划许可和用地审批的具体依据。对不符合年度住房实施计划的住房项目，规划部门不予核准规划选址。

第三十三条  加强规划实施的技术管理。在住房建设规划编制体系、目标、内容、方法及标准上与上层次规划紧密协调，建立住房资源的动态检测系统与长效监测管理机制。

第三十四条  完善住房建设规划监督管理。全面落实住房规划实施的相关责任单位，严肃纠正违反住房规划的行为并追究责任，加强住房规划实施的检查，完善住房建设规划公共参与机制。

第七章  附则

第三十五条  本规划自批准之日起生效。

第三十六条  本规划由全南县人民政府组织实施。

第三十七条  本规划由全南县人民政府负责解释。